| １．不動産屋さんと重要事項説明書
町（田舎でも人がそこそこ住んでいる地域）では、不動産屋さんがあります。あなたが、宅地建物を購入、賃貸したい場合、不動産屋さんに申し込めば、希望に近い物件を紹介してくれます。そして、売買や賃貸契約の前に、『重要事項』を説明してくれます。これは、購入（賃貸）する物件に関する、権利関係や各種の制約を依頼者に説明し、納得の上、契約をしてもらうためです。いい加減な調査で、依頼者に重大な被害が発生した場合、法律で指定している重要事項として説明すべき事だったら、依頼者はその不動産屋に損害賠償請求が可能になります。それだけ、依頼者は保護されているとも言えます。逆に、重要事項説明書に明示されているにも関わらず、よく理解しないで、契約して不利益が発生したら、依頼者の責任にもなるのです。 ２．登記簿 不動産の権利関係を調べる第一歩は、不動産登記簿謄本か不動産登記事項証明書を買いたい物件を管轄する法務局で入手する事から始まります。 内容に入る前に、登記簿謄本と登記事項証明書の関係を押さえて置きましょう。現在法務省では、登記簿（紙書き）を電子化する作業をしております。電子化されたものが登記事項証明書で、電子化される前が登記簿謄本です。書式に一部変更は有りますが、内容は同じです。発行方法は、法務局で教えてくれます。印紙で費用を納めれば発行してもらえます。 2-1．表題部 ここは、土地や建物の表示に関する事が書かれています。土地なら、土地の所在、地番、地目、地積、原因およびその日付、登記の日付が書かれています。建物なら、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積、建物の番号、付属建物の種類、構造、床面積、原因およびその日付、登記の日付が書かれています。 2-2．甲区 ここには、登記された物件の所有権の保存、移転の経過が書かれており、歴代の登記名義人の住所と氏名が分かります。共同所有の場合は、共同所有者全員の情報が載っています。とはいえ、遺産分割が決まる前の状態は乗らないので、必ずしもここに全ての権利関係が載っていない点が要注意です。 2-3．乙区 ここには、所有権以外の権利に関する事項が書かれています。具体的には、地上権、賃貸権、抵当権です。これらの権利が抹消されていないと、権利が移転した後にも、先に登記されている権利が生きていますから、思わぬ不利益が生じかねません。詳細は、後ほど・・・。 ３．所有権 土地の売買において、売主が真の土地の所有者であることを確認する事は、非常に重要です。一番最初に思いつくのが登記の有無でしょう。しかし、登記簿を調べ、所有権があるから安心できません。と言うのも、地上権、賃借権、抵当権が設定されている場合があるからです。また、相続手続きが完了していないと、相続人すべての共有財産になります。こうなると、共有者全員と売買契約を結ぶ必要になります。後に述べる賃借権は、登記されない場合が殆どなので、登記簿だけでは、本当のことが分からない場合があるのです。固定資産税を誰が払っているのか？実際の使用者は誰なのか？所有権の問題は、実に根深い問題だったりします。 ４．所有権の制限−１ 抵当権 借金をした場合、借金の担保を相手に渡すのが質権です。これに対し、借金をしている人が担保をそのまま保持するのが抵当権です。抵当権は、“登記”することで、権利の所在を明示するとともに、第三者に対して対抗（権利の主張）が出来る様になります。さて、登記により所有権が移転しても、先に抵当権が登記されていると、所有権の登記だけでは抵当権は抹消されません。つまり、売主が借金を返済できないと、せっかくあなたが買った土地は、抵当権者に持っていってしまわう訳です。抵当権のある物件は、要注意です。契約前に、抵当権を抹消してもらう必要があります。 ５．所有権の制限−２ 賃借権 抵当権は、登記しなくては対抗要件を満たしません。が、厄介なのは賃借権です。これはまず、登記されていない場合がほとんどなので、売主から賃借の有無を確認し、実際の使用者を確認しなくてはなりません。借地借家法で守られている賃借権（借地権と借家権））は、期間も長く（３０年〜1０年）、かつ、契約の自動更新があり、また契約を解除する用件もきびしい（貸主自身が使う相当な理由がないと、更新自体を拒否できない）ので、注意を要します。 借地の場合、上に賃借人名義の家が有れば、該当地に借地権の登記がなくても第三者に対して、借地権の対抗が認められます。 ６．所有権の制限−３ 地上権 借地権に似た様な件利に地上権があります。これは、工作物や竹林を所有する目的で土地を借りる権利です。この権利を第三者に対抗するためには、登記の乙区に載せる必要があります。 借地権と似て異なるのは、貸主に断ることなく、『地上権は、転貸ししたり、転売できる』事です（借地権では、貸主に断り無くそんなことしたら、契約不履行で契約を解除されてしまいます）。それだけ自由度が高いので、登記しておかないと第三者に対抗できなくしてあります。その分、買う時には注意が必要です。 |
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１．権利・法律関係
| ７．所有権の制限−４ 地役権 基本的には、土地は道に接していないと家は建ちません。しかし、元々は道に接していた土地を２つに分割して売り出したら、一方の土地が道に接しなくなってしまった場合、道に接していない土地の住民は、元の土地の一部を通路にしないと道に出られません。この時、道代わりに使用する権利が地役権です。 地役権には、先ほどの例の『通行地役権』。湧き水を利用する『引水地役権』。眺望を確保するため他人の土地に高い建物を建てさせない『眺望地役権』など、色々な権利が有ります。利用価値が増す側を『要役地』、負担を受ける土地を『承役地』と呼びます。要役地と承役地は分割できません。これを地役権の付従性と言います。『要役地』と『承役地』は必ずしも隣接していない点も注意を要します。 ８．国土計画法 土地ころがしがバブル経済を引き起こした反省から設けられた法律です。土地ころがしによる地価の上昇を抑制し、土地の有効活用を促進する事を目的にしています。 国土計画法では、規制の強い順に、許可が必要な『規制地域』、事前届出が必要な『注視区域』と『監視区域』、事後届出で良い『その他の地域』があります。 規制地域は今まで設けられた事は無く、事前届出地域は主に都市部で設けられています。まあ、田舎暮らしとは縁がありません。しかし、その他の地域では事後届出地域になりますから、売買面積を注意しなくてはなりません。届出が必要になる面積は、次で述べる地域区分に応じて変わります。 市街化区域 ； ２０００m２以上 市街化調整区域 ； ５０００m２以上 非線引き区域 ； ５０００m２以上 都市計画区域外 ；１００００m２以上 届出義務者は、土地の権利取得者で、契約締結後２週間以内に土地の所在する市町村長を経由して道県知事に対し届出をします。義務違反の場合、６ヶ月以下の懲役または１００万円以下の罰金に処せられます。 ９．都市計画法−１ 区域区分 都市計画法は、無秩序な開発を抑制し、計画的に街作りを推進する事を目的にしています。 都市計画法で定める区域区分には、計画的に街作りをする『都市計画区域』、無秩序な開発を抑制する『準都市計画地域』、都市計画を立てていない『都市計画地域外』の３つに区分されています。 都市計画区域では、更に３つの区域を指定します。すでに市街地を形成している区域及び、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域である『市街化区域』。農地等を保全するために市街化を抑制する『市街化調整区域』。市街化区域でも市街化調整区域でもない『非線引き区域』の３つです。 １０．都市計画法−２ 用途地域 用途地域とは、その地域で建てられる建物の種類や大きさを規定する規制です。市街化区域では必ず用途地域を決める事になっており、反対に市街化調整区域では開発を進めたくないので原則は用途地域を決めない事になっています。１２ある用途地域は次の通りです。住宅を建てられるのは、工業専用地域以外全てです。尚、２つの用途地域に跨っている場合は、敷地面積の過半数の属する用途地域の制限が適用されます。 １１．都市計画法−３ 開発許可 開発行為とは、『主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質（区画・形状・性質）の変更』と規定されています。ですから、青空駐車場を作る目的で行う造成工事は開発行為ではありません。また、すでに出来ている土地の区画形質を変えないで建築物を建築する場合は、開発行為では有りません。 では、区画形質とは何でしょう。区画の変更とは、道路を新しく作ったり廃止したりする事で敷地の形を変える事です。形状の変更とは、切土や盛土などの造成工事を行う事です。性質の変更とは、農地を宅地に変更する事を言います。開発許可を求めなければ成らない場合、求めなくて良い場合を細かくみていきましょう。 |
１．権利・法律関係
| 第１種低層住居専用地域 | 1階建てや２階建ての閑静な住宅街にする地域 |
| 第２種低層住居専用地域 | 主として1階建てや２階建ての閑静な住宅街にする地域 |
| 第１種中高層住居専用地域 | マンションなど中高層住宅を建てるための地域 |
| 第２種中高層住居専用地域 | 主としてマンションなど中高層住宅を建てるための地域 |
| 第１種住居地域 | 住居と共に店舗、事務所、ホテルなど色々な建築物が立ち並んだ地域 |
| 第２種住居地域 | |
| 準住居地域 | 住居環境を保護すると共に自動車関連施設の利便性も図る地域 |
| 近隣商業地域 | 近隣住民が日用品の買い物をする商店などが対地並ぶ地域 |
| 商業地域 | デパートやオフィス、飲食店が集中する地域 |
| 準工業地域 | 環境を悪くする恐れの少ない軽工業の工場を建てる地域 |
| 工業地域 | 大工場が集中している地域 |
| 工業専用地域 | コンビナートや工業団地を作る地域 |
| ・都市計画地域または準都市計画地域内において開発行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を得なければなりません。 ・都市計画地域または準都市計画地域外において、１ヘクタール以上の開発行為をしようとする者は、原則として、都道府県知事の許可を得なければなりません。 開発許可が不要となる例外 農林漁業用の建築物を建築するための開発行為 １２．建築基準法−１ 建ぺい率 建ぺい率とは、建物を建てる際の、敷地面積に対して建築物の建築面積の割合を言います。用途地域毎にどの位までの面積を許可しているかが都市計画で決められている値です。なお、建築面積とは、建築物の壁などの中心線で囲われた面積です。大概、１階の方が広いので、１階の建物面積で計算できますが、２階のベランダが飛び出している場合は、飛び出している所も建ぺい率の計算に引っかかって来ます。 また、防火地域では、防火建築だと建ぺい率が緩和されます。これは、建築物を火の防護壁にしようとする為、建ぺい率を緩和して空いている空間による延焼を防止するためです。また、行政が指定する角地でも建ぺい率は緩和されます。建ぺい率は、都市計画で指定されていますから、土地のある市町村の役場で都市計画図を閲覧すれば確認できます。 １３．建築基準法−２ 容積率 容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合です。用途地域毎の指定と共に、敷地に接する前面道路の幅員による規制があります。用途地域的には、大きな建物を建てられるエリアであっても、前面道路が狭ければ、火災などの災害時に、消防車等の活動に制約が起こり、被災者の救助が困難を極める事になりかねません。そこで、前面道路の幅が１２ｍ未満の敷地に建てられる建物の延べ床面積を制限しているわけです。 １４．建築基準法−３ 道路制限 都市計画地域や準都市計画地域内では、家を建てる場合、土地と“道"が接している、接道義務規定があり、道に接していないと家が建てられません。そもそも、他人の土地を道代わりにする訳には行きませんから、道路との関係は、重要です。 １５．建築基準法−４ 防火・準防火地域 都市部では、住宅が密集しており、火事が起きると大惨事になりかねません。そこで、都市計画で、防火・準防火地域の指定がなされます。そのような地域では、以下の基準の建築物でなくては建築できません。 |
| 都市計画地域及び 準都市計画地域外 |
都市計画地域 | 準都市計画地域 | ||
| 市街化地域 | 非線引地域 | 市街化調整区域 | ||
| 許可不要 | 許可必要 | 許可不要 | 許可不要 | 許可不要 |
| 都市計画地域 | 準都市計画地域 | |||
| 市街化地域 | 非線引地域 | 市街化調整区域 | ||
| 小規模な 開発行為 | 1000ｍ2未満の場合は許可不要 | 3000ｍ2未満の場合は許可不要 | 例外なし | 3000ｍ2未満の場合は許可不要 |
| 防火地域の建築制限 | 延べ床面積１００ｍ２以下 | 延べ床面積１００ｍ２以上 |
| 階数２以下（地階を含む） | 耐火建築物又は準耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 階数３以上（地階を含む） | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| 準低防火地域の建築制限 | 延べ床面積５００ｍ２以下 | 延べ床面積５００〜１５００ｍ２以下 | 延べ床面積１５００ｍ２以上 |
| 階数２以下（地階を含まない） | 規制なし | 耐火建築物 または 準耐火建築物 |
耐火建築物 |
| 階数３（地階を含まない） | ・耐火建築物 ・準対価建築物 ・一定基準に適合する建築物 |
耐火建築物 | |
| 階数４以上（地階を含まない） | 耐火建築物 | 耐火建築物 | 耐火建築物 |
| １６．建築基準法−５ 建築確認 １７．農地法 市街化調整区域内の農地や採草放牧地は、権利を移転するにも、用途を変更するにも、非常に厳しい制限が掛けられています。そんな場合は、農業を始める目的で無いと権利移転が認められません。しかも、サラリーマンが今日から農業したいと言ってもまず許可されません（農業をするノウハウが無いので、農家として認められない）。農地法で規制されている取引を無許可で行った場合、契約そのものが無効にされますから、絶対にしてはなりません。調査上の注意点として、登記簿上の地目が“田”“畑”だけでなく、現状が農地（休耕地も含む）であれば、農地になります。 市街化地域は、元々家を増やそうと言う地域でしから、用途変更を伴う権利の移転も比較的簡単な手続きで完了できます。 １８．海岸法 津波、高潮、波浪、その他海水又は地盤の変動による被害から海岸を防護すると共に、海岸環境の整備と保全及び公衆の海岸の適正な利用を図る事を目として、制定されました。 海岸保全地域内では、海岸管理者の許可を得ないと次の行為は出来ません。 １）土石、砂の採取 ２）水面や公共海岸の土地以外の土地における海岸保全施設以外の施設等の新設・改築 ３）土地の掘削、盛土、切土 １９．河川法 河川の洪水、高潮などによる災害の発生を防止し、河川の適正な利用や流水機能が維持されるように管理し、河川環境の整備と保全を目的として、制定されました。 河川保全地域内では、河川管理者の許可を得ないと次の行為は出来ません。 １）土地の掘削、盛土、切土、その他土地の形状を変更する行為 ２）工作物の新設・改築 ２０．急傾斜地法 傾斜度が３０°以上である急傾斜地の崩壊による災害から国民の生命を保護する為、急傾斜地の崩壊を防止するための必要な措置を講ずることを目的に、『急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律』（急傾斜地法）が制定されました。 急傾斜地崩壊危険地域内では、都道府県知事の許可が無ければ、次の行為は出来ません。 １）水を放流し、または停滞させる行為、その他水の浸透を助長する行為 ２）溜池、用水路、その他急傾斜地崩壊防止施設以外の施設又は工作物の設置、改造 ３）のり切、切土、掘削、盛土 ４）立木竹の伐採 ５）木竹の滑下、又は地引による搬出 ６）土石の採取、または集積 ２１．地すべり等防止法 地滑りとは、土地の一部が地下水などによりまとまって滑る現象です。建物や道路が破壊されたり土砂に埋まったりする被害が生じる危険性が有ります。そこで、地滑りなどによる被害を除去、または軽減する為、地滑り等防止法が制定されました。 地滑り防止区域内では、都道府県知事の許可が無ければ、次の行為は出来ません。 １）地下水を誘致し、又は停滞させる行為で地下水を増加させるもの、地下水の排水施設の機能を阻害する行為、その他 地下水の排除を阻害する行為 ２）地表水を放流し、または停滞させる行為、その他地表水の浸透を助長する行為 ３）のり切、または切土 ４）溜池、用水路、その他の地滑り防止施設以外の施設又は工作物の設置、改造 ２２．自然公園法 風光明媚な所は、自然公園（国立公園や都道府県立自然公園など）法で保護されている場合があります。 あなたが気に入った土地は、これらの保護区域ではありませんか？万が一、自然公園の特別保護地域に指定されていたら、家を建てることも、農地として利用することも出来ない場合があります。ナショナルトラストの保護地域にする目的で購入するのならかまいませんが、その土地を利用する目的で購入するには、避けなければならない土地と言えます。 ２３．森林法 森林は、木材を生産する場としてだけではなく、水源として水を蓄えたり、樹木の光合成により二酸化炭素を吸収し地空温暖化を防止するなどの機能があります。そこで、森林計画、保安林、その他森林に関する基本的事項を定め、森林の保続培養と森林生産力の増進とを図ることを目的に森林法が制定されました。 地域森林計画の対象となっている民有林における開発行為は、都道府県知事の許可が無ければ出来ません。 |